民进南海总支、区政协文教体卫和文史委员会、武艳春、傅会平

    一、营改增的背景及意义

    1994年税制改革后，增值税成为我国的主体税种，增值税对增值部分征收税款并实行抵扣税制的办法，充分体现了税收的中性原则，对促进经济发展发挥了积极作用。但当时的税制改革并没有完全到位，增值税的征收范围仅限于销售货物或者提供加工、修理修配及进口货物，对交通运输、邮政通讯、服务业、金融保险、房地产、建筑安装等行业仍征收营业税。营业税既存在重复征税问题，同时又破坏了增值税抵扣链条的完整性，不利于国民经济尤其是第三产业的健康发展。

    在此背景下，为完善国家税收体制，建立健全有利于科学发展的财税制度，国家作出了营改增的重大举措。营改增有利于消除重复征税，进一步完善出口退税制度，原来交营业税的企业改交增值税后，也能享受出口退税，从而降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于促进第三产业、尤其是现代服务业发展，进一步优化产业结构；有利于进一步延伸增值税抵扣链条，增加抵扣范围和金额，并且随着营改增范围的进一步扩大，这一效应还将进一步体现，从而切实有效降低企业税收负担，促进国民经济健康协调发展。

   国家从2012年开始营业税改征增值税的试点工作。首先在运输与部分现代服务业营改增试运行，用两年的时间逐步在全国推行开。上海从2012年1月1日开始试运行，北京从2012年9月1日试运行，江苏、安徽从2012年10月1日试运行，福建、广东从2012年11月1日试运行，浙江、湖北从2012年12月1日试运行，其他省市从2013年8月1日试运行。2014年1月1日铁路和邮政实行营业税改征增值税。2016年5月1日起，在建筑业、金融保险、销售不动产、其他服务业实行营业税改征增值税。至此，所有的营业税全部改为增值税，营业税在中国的税制中寿终正寝，彻底消亡。

    二、南海镇街物业租赁业现状

    目前南海区6个镇，276个社区居委会和村委会，辖区的工业厂房、专业批发市场、物流市场、商场、写字楼、居民出租房等各类物业出租面积按平均每个社区居委会和村委会60万平方米测算，预计在1.6亿平方米左右，测算表如下：

    按每平方米12元的平均价格计算，每月出租市场规模在19.87亿元，全年238.46亿元，目前物业方开发票或企业自己去税局开发票的，不超过15%的比例，也就是35.76亿元，还有202.69亿元没有开票，造成的原因是税负过重。营改增前综合税负达到租金收入的20.16%，按此比例测算，2015年南海区出租物业税收也就是7亿左右。

    营改增前税种、计征基数、税率及税负如下表：

    三、营改增对物业租赁业的税务策划及影响（以南海为例）

    2016年5月1日起实施的营业税改增值税，给解决这一问题也提供了好的税收环境和机遇。由于物业转租可以免交房产税，可以通过税务策划达到少缴房产税，多开物业增值税专用发票，增加GDP、增加税收、增加就业的目的。可以达到：

1、每个村委会至少一家，南海区最少新增加注册公司300家以上；

2、南海区每年新增加GDP200亿元左右；

3、南海区每年新增加税收10亿元以上；

4、南海区新增加就业人员1000人以上；

    测算表如下：

    四、巧借营改增，实现地方经济增长的几点建议

    1.各镇、街道办事处、村委会、村民小组成立自己的公司（个人也可以），“XXX仓储租赁物业物流服务有限公司”；

    2.租赁物业一律以转租物业的商业模式运作，规避房产税；

    3.申请一般纳税人，按简易一般纳税人计征的办法管理，税率6%，可以向租赁方开具增值税专用发票，可以作为进项税额抵扣；个人零星的租赁业务，可以以转租物业的名义申请辖区物业公司代开增值税专用发票；

    4.企业自用租赁、给员工租赁的房屋都可以要求开具增值税专用发票，加大企业抵扣额度，提高企业申请开票的经济动力，彻底解决以往业主、租赁方不开或少开发票的困境，将本应正常的成本费用支出入账，抵减所得税应纳税所得额，降低所得税税负；

    5.所得税实行核定征收，减少公司财务核算的困难，税率按收入的1.5%计征；

   上述措施实施成功的话，达到了业主、租赁方、政府皆赢的局面，可以达到90%以上的开票率。