市场导向 综合施策 协调发展——关于房地产调控对南海发展的影响及其应对的调研报告
发布时间:2017-07-03 发布人:区政协_Admin 信息来源:南海政协

近期以来,随着国家对房地产调控政策的逐步收紧,佛山从2016年10月开始,接连出台区域限购、限价、限售等政策,对全市的房地产业市场带来系列连锁反应。南海地处广佛都市圈核心区,随着广佛同城的快速推进,房地产业成为重要支柱产业,在经济发展、城市建设中发挥着不可或缺的作用。为深入了解调控政策对我区的影响情况,按照区委主要领导的指示精神,区政协牵头联同相关职能部门深入各镇街、部门进行调研,掌握政策影响情况,积极探讨应对策略,现将有关情况报告如下:

一、调控政策对我区的主要影响情况

佛山当前实施的楼市调控政策主要有几个特点:一是区域限购,非本市户籍人口在南海东部三镇街购房需要提供一年以上的个税或社保证明。二是前期只限新建住宅,二手房不限。6月1日起,佛山加大限购力度,对非户籍人员在限购区域购买二手房同样需要提供一年以上个税或社保证明。三是同步限制地价、新房成交均价。其中对南海的新建住宅成交均价控制线为11924万元/㎡,对地价设定最高限制地价(现阶段为楼面地价:15300元/平方米),对超过最高限制地价的转为竞配建人才住房或竞自持物业,对超过竞配建物业比例的直接熔断。调控政策实施之后,对南海的影响有利有弊,主要体现在以下几个方面。

(一)正面影响

佛山限购政策的实施,对于整个房地产市场的健康发展起到一定的正面促进作用,对市场行为起到了积极调节作用,有利于房地产市场的稳定。

1、一定程度稳控了房价的过快上涨,抑制了住房投机行为。 限购政策总体上让南海的新建住房成交价格得到有效控制,限购以来均价没有超出2016年10月份的12292元,达到稳控房价的政治目标。同时,由于政策要求非户籍人员购买东部三个镇街的新建住宅,必须提供1年以上个税和社保证明,这有力打击了非户籍人员的投机炒房行为,加上在6月1日之后,我市新增加二手房购制政策,将有力揭制限购区域房地产过热问题,一定程度缓解本地市民群众对房价过快上涨的焦虑和恐慌情绪。

2、适当缓解了房地产市场区域失衡的问题

近年我区房地产业发展一直呈现“东热西冷”,从近五年数据来看,东部区域桂城、大沥、里水的月成交总额占全区月成交总额的70%(详见附件1)。限购政策实施之后,非户籍人员在广佛交界区域的购房需求受限,很多购买力转移至中西部非限购镇街,西部三镇新房成交量和价格均快速上涨。详见下表:

镇街

新房销售面积

(万㎡)

同比

增长

(%)

销售额(万元)

同比

增长(%)

均价

(万元)

同比增长(%)

2016年

第一季度

2017年

第一季度

2016年

第一季度

2017年

第一季度

2016年

第一季度

2017年

第一季度

丹灶

7.64

13.98

82.98

41,24.12

130,894.54

212.22

5486.125757

9365.792645

70.72

西樵

8.42

23.39

177.79

54,260.87

206,562.38

280.68

6443.653804

8830.429611

37.04

九江

3.35

5.88

75.54

17,631.64

45,222.20

156.48

5263.139716

7690.021755

46.11

    可见,几个镇街新房量价涨幅都比较大,其中西樵作为西部片区核心区,销量增长接近2倍。

3、间接促进了限购区域非住宅物业的去库存

近年南海房地产市场住宅销售火爆的同时,写字楼、商铺需求疲软,商业物业库存过高,交投冷清。虽然东部镇街新建住宅受限,但随着全球创客新都市建设的推进,城市环境的不断完善,部分市场需求转向公寓等非住宅物业。详见下表:

一季度南海非住宅商品房销售情况表

项目

销售面积(万m2

同比增长(%)

套数(套)

同比增长(%)

非住宅物业

60.42

152.7

11314

117.79

写字楼

18.75

211.46

2878

190.71

商业营业(公寓、商铺为主)

19.69

249.73

1831

163.34

从表中看出,写字楼、商业营业类非住宅物业一季度销售面积均强劲增长超2倍以上,充分说明市场十分看好南海的区域价值。

4、有力带动中西部镇街财税增收,对区域协调发展有促进作用

中西部镇作为非限购区域,限购之后,房地产方面税收增收明显,比如,丹灶镇一季度房地产企业(各税种合计)实现税收1.5亿元,同比增加152.92%。九江镇国税预计2017年房地产业入库税额合计5500万元,增收1977万元,增幅为56%。其中因政策调控因素增收约550万元,增幅为15%。同时,中西部镇作为非限购区域,土地价格大幅上扬,最高楼面地价已逼近万元/m2(西樵9345元/m2,狮山9853元/m2),今年以来南海成交的几块住宅用地均在中西部,对改善西部镇财政状况有积极作用。

   (二)负面影响

虽然当前限购政策促进了房地产市场的区域均衡发展,但是对南海来说,东部限购镇街一直是房地产发展的主战场,房价、地价在佛山处于高位,在全市限制地价、房价出现新高的政策环境下,南海受到的不利影响在全市也最为突出。

1、东部镇街新房成交基本停滞、土地出让受熔断影响

在佛山限价政策(规定全区新房成交均价不得超过11924万元/㎡)影响下,需要在西部镇街成交多套均价以下新房,才能够在东部卖出一套新房,以达到价格平衡。目前,东部三镇街大部分楼盘处于缓签、限签、排队候签,甚至无房可签的被动局面,成交基本停滞,由于房地产项目多位于东部镇街,因此影响全区成交量同步下降,2017年第一季度,南海区新建住宅销售面积106.99万㎡,同比下降28.96%。销售套数9595套,同比下降32.1%。另外,在限制出现新地王的政策背景下,3月8日三山新城一商住地块竞价仅10分钟,因触及最高限价最终遗憾流拍,成为佛山首宗熔断地块,导致今年以来东部镇街住宅土地出让基本处在停滞状态。(注:根据最新的情况,南海近日挂牌出让桂城平洲C22街区地段一地块,通过增加配建人才公寓、社区活动中心、竞自持物业比例和年限等条件,在6月6日顺利由万科以楼面价15300元每平方+70年100%自持物业竞得,成功避免熔断问题。在如此严格条件下仍成功拍出,充分说明市场对南海未来土地价值的看好。)

2、全区房地产税收总体呈环比下降

受调控措施影响,东部镇街成交受限,加上存量房面积迅速减少,房地产税收减收明显,引致全区的房地产税收总体呈环比下降现象。比如桂城街道,去年10月第一次限购政策出台后,2016年10月至2017年2月,街道的税收总额为28.44亿,同比减少12.22%,其中房地产税收收入9.56亿,占税收总额33.61%,同比减少31.49%。里水镇今年2月、3月分别减收至约4000万元和2500多万元。从全区来看,今年一季度,区国税局房地产业入库增值税7.51亿元,环比去年第四季度减收1.53亿元,环比下降16.9%,前三个月房地产业入库增值税分别为3.92亿元、2.05亿元和1.53亿元,呈逐步下降趋势。从地税来看,房地产业收入22.20亿元,同比减收7.58亿元,下降25.4%。从税务部门的预判来看,东部地产税收会出现较大的回落,中西部预计有所增收,但由于中西部房价和体量与东部存在较大差距,难以弥补东部的下降,因此预计今年全区房地产业税收收入将会出现下降现象。

3、二手房交易量价飙升,东部现价格倒挂现象

6月1日之前,由于佛山的区域限购只限新建住宅,不限二手房,政策出台后南海二手房销售数量和面积均快速上涨,成交量、成交价格均创出历史新高。从2017年3月份政策出台当月数据来看,二手房成交5459套,面积56.1万㎡,相比2016年3月的1003套、10.78万㎡,增长444.27%和420.41%,个别镇街甚至出现二手房成交价格、成交量高于一手房的现象。6月1之后,佛山针对存在问题,对现有政策打了补丁,进一步将二手房列入了限购范围,将有力揭制限购区域二手房过热现象。

4、限购引发市场不规范行为大增、信访维稳压力大增

由于房价控制线过低(11924万元/㎡),而实际上东部区域每平方市场交易均价已从“2万”数量级迈向“3万”数量级,控制价与市场实际价值相差较大,造成部分楼盘的成交量价统计数据与市场实际交易意向及数据严重不符。在巨大的利益驱使下,市场出现如“电商优惠券”、“价外价”、“双合同”、“阴阳合同”等一系列不规则交易行为,损害了市场秩序,不断引发矛盾纠纷。比如,部分符合购买条件的购房者已办理了认购手续,但因近期要抑制销售而迟迟不能网签(以里水镇为例,目约有750套房屋已经认购但无法网签),影响办理后续购房办证手续(也导致购房入学或者入户者无法入学和入户),销售纠纷量也将大幅增加。详见下表:

    2014-2017年5月涉房领域到省、市、区上访情况表

项目

2014年

同比

增长

2015年

同比

增长

2016年

同比

增长

2017年1-5月

同比增长

上访

批次

753

-31.86%

863

14.61%

867

0.46%

455

23.98%

上访

人次

3176

-42.85%

4095

28.94%

5027

22.76%

2491

30.08%

其中涉房领域批次

18

157.14%

27

50%

32

18.52%

39

129.41%

涉房领域人次

101

676.92%

223

120.79%

560

151.12%

718

474.4%

从表中可见,2016年涉房地产领域占全区信访批次总数的3.7%和人次总数的11.1%,2017年1-5月分别为批次的8.8%和人次总数的28.8%,呈大幅上升态势。房地产领域矛盾纠纷已经成为当前南海主要社会矛盾之一,涉及销售违规、学位分配、楼房质量等多方面。今年以来,房地产领域已发生多批集体上访事件,上访问题集中在房地产开发管理,包括丽日广场问题、开发商违规预售问题等。

(三)对调控政策的预判

从佛山与周边城市的购限政策对比来看,佛山的调控力度相对是比较轻的,仅是对广佛交易热点区域进行限购,6月1日之前没有对二手房进行限购,而其它城市大多是全市新房二手房一起限购,并且一定年限内限制转让,对本地房地产市场影响最严重并非是正式出台的政策,而是限房价、限地价、限成交量、限签等行政手段。从市场的反应来看,我们认为,佛山的目前的调控政策存在的不足之处主要在于采用硬性限价、限签等强制性行政政策,脱离了市场实际,不利于成熟市场环境的营造,市场对此低触情绪较大,也带来一系列连锁反应。由于中央已经明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,预计这次调控会是国家中长期的政策,直至有更加常态化、长远化的制度(比如房产税等)来代替,不排除今后佛山市相关主管部门包括住建等部门会根据调控效果和上级政策要求继续加大市场监管力度和政策调控力度。

二、当前调控下需加强关注的问题

房地产业是地方经济发展的支柱产业,涉及到经济社会发展的方方面面。对南海来说,除了要掌握调控政策实施带来的正负面影响之外,还需要密切关注几个潜在风险或易发问题:

    (一)南海的经济发展对房地产业依赖日增的问题

纵观近三年统计数据,我区房地产业增加值占GDP比重逐年提高,从2014年的9.2%提高到2016年的11.2%(同年中国房地产增加值占GDP的比重是6.5%两年提高了两个百分点,且占比和提高的速度均高于全市平均水平(具体数据详见下表)。

近三年佛山市与南海区房地产增加值对比情况表

 

佛山市

南海区

GDP
(亿元)

房地产业
增加值
(亿元)

房地产业
增加值
占GDP
比重

(%)

GDP
(亿元)

房地产业
增加值
(亿元)

房地产业
增加值
占GDP
比重

(%)

2014年

7441.60

533.67

7.2

2088.932

191.82

9.2

2015年

8003.92

628.94

7.9

2228.991

217.24

9.7

2016年

8630.00

767.09

8.9

2410.995

270.08

11.2

    可见我区经济对房地产业的依赖程度日渐加剧,而以房地产带动经济的增长模式十分敏感和脆弱。从GDP核算角度看,2016年,我区房地产业对GDP的贡献率仅次于工业行业的51.8%,达到22.3%,即我区2016年GDP增长的8.3个点中,1.9个百分点是由房地产业贡献的。按照GDP季度核算制度,房地产业增加值主要是由商品房销售面积增长速度决定的,粗略计算,商品房销售面积每变化4个百分点,将影响GDP0.1个百分点。近期住建部门密集出台的限购政策,将遏制商品房销售面积的持续性高速增长。2016年我区商品房销售面积已达916万方,比2014年翻一番,见下表:

近三年佛山市与南海区商品房销售面积对比情况表

 

佛山市商品房销售面积

(万平方米)

同比增长

(%)

南海区商品房销售面积

(万平方米)

同比增长

(%)

2014年

1061.14

12.8

413.99

18.7

2015年

1421.50

34.0

572.24

38.2

2016年

2221.51

56.3

916.03

60.1

从最新4月份的数据看,我区商品房销售面积累计242.55万方,比去年同期增长24.5%,增速较去年同期大幅回落25.7个百分点,即影响GDP回落约0.6个百分点。预计全年商品房销售面积走势仍以回落为主调,将进一步影响房地产业,甚至是整个GDP的增长速度,但在稳增长的政策前提下,要避免房地产业的过快下降对经济平稳增长所造成的较大影响,还是要千方百计放慢商品房销售的回落速度,实现软着陆。

    (二 )房地产调控背景下如何保障政府财政持续增长问题

我区房地产业2014-2016年的税收收入如下表:

年度

房地产业税收(万元)

国、地税收入(万元)

占比

总税收

区级税收

总税收

区级税收

总税收

区级税收

2012

711,487

386,487

2,658,574

997,547

26.76%

38.74%

2013

778,532

442,814

2,911,602

1,108,216

26.74%

39.96%

2014

878,819

497,691

3,425,818

1,253,684

25.65%

39.70%

2015

1,074,108

573,634

3,911,515

1,398,909

27.46%

41.01%

2016

1,473,425

769,783

4,382,360

1,609,885

33.62%

47.82%

    可看出,房地产业税收占全区税收的比重逐年上升,2016年达到47.82%,接近一半。由于政府日常运作基本上依靠一般财政预算收入,而土地出让收入具有不确定性,在东部镇街限购之后,房地产税收明显下滑,东部镇街如何保持财力的持续增长,以满足经济社会各项事业发展对政府财政投入的刚性需求,是值得深入思考的问题。

   (三)部分房地产开发商的资金压力增大,经营风险与日俱增的问题。在当前的调控政策影响下,目前,我区部分房地产开发企业在楼价调控措施实行前已拍地(比如时代地产在黄岐拍下的一块土地,楼面价超过1.5万元/平方米),由于拍卖地价较高,该项目区域均价基本均在2万元以上,受限价影响,无法上市预售,库存积压将无法销售,易导致项目资金运转压力增大,风险增加,对开发企业自身发展造成不良影响。根据住建部门数据,新政出台后,预计南海区受影响的在建、在售商品住房约2万多套,必须慎防出现开发商资金断裂现象。因为根据历次房地产调控出现的问题来看,资金链断裂容易引发劳资纠纷、延迟交楼、烂尾楼等问题(比如大沥镇现时正在开发的楼盘约40个左右,如限价政策一直持续,有可能影响部分中小开发商的资金运作,容易引发违规销售问题,给房地产市场带来不稳定因素。)一旦处置不当容易引发较大规模的群体性事件。数据显示,2016年发生重大建筑工地劳资纠纷12宗,同比下降53.8%,涉及人数878人,同比上升19.6%,涉及工资5376万元,同比上升21.2%。

   (四)中西部地价普涨,制造业用地成本进一步上涨的问题。中西部是南海未来制造业发展的主要空间所在,东部限购之后,中西部住宅用地价格快速上涨,间接带动了工业用地成本的上涨,政府在中西部进行工业用地收储的难度将进一步加大。由于三旧改造项目中,原工业用地权属人通过招拍挂形式通过改变土地功能用于房地产开发,可以取得较高的分成,短期实现高额收益。这对我区“三旧”改造特别是村级工业园改造形成很大的冲击,很多改造项中往往是改为房地产意欲大,改其他基本不可能(特别是一定规模的)。由于工业用地权属人对“工改商”和“工改住”的旧改意愿日趋增强,越来越多本来做实业的企业更倾向通过土地转让或者房地产开发取得高额收益,制造业发展空间进一步受到挤压。以2016年12月拍卖的狮山“院岗”工业用地土地使用权及地上建筑物为例,该土地以工业用地形式拍卖,但是由某房地产开发企业拍卖取得,拍卖成交价为5.1亿元,折合每平方米土地3826.44元,远高于2016年工业用地出让均价562元/平方米。

   (五)随着人口居住区域变化,带来的全区教育卫生资源科学分布的问题。近年在我区购房的群体60%以上是非户籍人口,其中2015年、2016年所占比例在70%以上(见下表)。

非佛山户籍人员在南海区购房情况明细表

区域

年份

购房

人数

非佛山户籍购房人数

所占

比例

购房

套数

非佛山户籍人口购买套数

所占

比例

南海

2011年

50008

22058

44.1%

43760

19350

44.22%

2012年

50297

23508

46.7%

42622

20069

47.09%

2013年

69442

35447

51%

59478

30015

50.46%

2014年

82538

52937

64.1%

70182

44016

62.72%

2015年

117479

83914

71.4%

94060

65892

70.05%

2016年

131755

97530

74%

108697

79378

73.03%

合计

501519

315394

62%

418799

258720

61.78%

 备注:以上数据由区国土城建和水务局(国土)提供,统计日期截至2016年11月1日

    由此带来对教育卫生等公共服务资源的需求大增。根据规划预测,到2020年,全区义务教育阶段在校学生将达到29.5万人,按照2016年我区义务教育阶段最大学位承受负荷来衡量,学位缺口至少4万个以上,其中小学缺口1.64万个,初中缺口2.36万个。由于受限购政策的影响,更多非本地户籍人员进入中西部镇街购房并入户,相应地对中西部镇的学位资源、市政配套、行政服务、医疗养老等方面的需求也会相应增大,由于中西部发展一直滞后于东部镇街,城市公共服务配套是明显的短板,随着非户籍购房人员的大量涌入,将对中西部镇街的公共服供给能力提出更高的需求。以狮山镇为例,目前狮山有中小学生62170名,2017年,没有本地户籍的购房者子女和产业工人子女学位缺口高达4554个,缺编中小学教师269名,如果外来购房者进一步涌入,学位缺口将更大。卫生服务方面,目前按常住人口计算,南海医疗资源总量仍然不足、医疗资源结构布局不合理(社会办医疗机构床位数仅占5.36%,显著低于市政府规划设置的25%),全区卫生资源主要分布在东部镇街(比如全部3个三级医全部位于桂城),需要根据非户籍人口涌入中西部购房入户,带来的常住人口变化情况进一步优化我区卫生资源配置。

三、业界和专家的意见建议

调研小组专门召开全区主要房地产企业、房地产专家学者的座谈会,听取业界和专家的意见建议。从收集到的意见来看,主要意见建议有几类:

   (一)关于房价上涨。认为房地价的上涨不是洪水猛兽,要理性看待,南海区位优势突出,紧邻广州,本地房价、地价与广州仍然存在较大差距(比如广州西片接近佛山的一海珠区石岗路地块,楼面价5.5万元每平方米),加上相对完善的城市功能配套,南海可以说仍是价格洼地,近期价格的上涨一定程度上来说是对南海未来区域价值的肯定。

   (二)关于人才公寓。当前住宅的刚性需求紧缺,库存3个月就消化完了,商业库存则大量积压,建议政府让非核心区域商业物业转住宅,并限制售价,既去库存也缓解房价上涨压力,鼓励人才公寓市场化运作,通过产业基金的支持,并参考美国的经验,将人才公寓与产业相结合;在房地产调控政策影响下,应及时补充对人才购房的优惠政策,降低人才购房门槛。对此,国土部门提出补充意见,认为对于公开交易取得土地使用仅的商业物业,在稳定市场和兼顾公平的前提下,不宜一概而论可使用“商业物业转住宅”方法,建议要对已建成部分商业物业,加大招商引资,未建成部分可考虑参照我区政策进行用途调整

   (三)关于土地出让。针对供求关系是市场化的特点,要明确城市定位和规划,规划先行,要分析未来五年的土地供应量、存量等,科学推地,在划分土地功能时,也要划定明显比例,比如30%用于住宅,40%用于产业等;为确保南海房地产业健康发展,应从源头严控投资房地产资金的来源,提高房地产业进入的门槛,在竞拍土地时严格对参与竞拍公司的筛选,为防止过度“炒房”,建议制定相应政策,譬如首套房三成首付,二套房全额,新房三年内不能交易等。建议继续增加土地供给,同时兼顾全区的土地供应量和存量,东西部要进一步平衡,东部加大供给平衡房价,西部要谨慎,大量供给可能会变成“空城”。

   (四)关于房地产与制造业发展。在土地规划上,可引导专业发展商带产业项目进驻,除了开发住宅,还配套产业,打造可循环系统,既能降低地价,也能确保该地块价值的持续体现;可引导开发商优先采购本土优质企业产品,此外,桂城商业地产库存最大,因此建议加大商业去库存化,进一步明确招商引资的方向,最好招一些总部经济能落户的公司进驻。村级工业园的改造可向互联网的公司转变,打造互联网的电商小镇,将房地产作为配套,将产业落户在本地,助力村级工业园改造。

四、部分典型案例

在调研中,我们也发现一些项目案例,对于推动房地产业和实体经济健康协调发展有着较好借鉴意义。

   (一)益禾人才保障房项目

益禾保障房项目由区公资办属下企业佛山市南海区益禾房地产开发有限公司开发建设,项目总投资约6亿元,占地总面积31920.45平方米(约合47.88亩),建筑面积约11.43万平方米,分A、C两区分期建设,为广东金融高新技术服务区内首个重点配套的租赁型、保障型项目。项目于2008年11月开始动工,2011年6月A区竣工,2012年5月正式纳入南海区保障性安居工程,命名为“益禾保障房”,至2015年11月C区竣工。

益禾项目只租不售,主要为金融高新区及南海区内产业园区引进企业和重点企业的员工、区政府“人才立区”战略中所扶持人才提供公共租赁住房配套服务,对完善金融区配套服务,加速我区人才聚集效应发挥了十分重要的作用,社会效益显著。目前项目1643套公寓出租率超95%,承租企业分别有广发银行(1293户)、一汽大众公司(190户)、中国人保财险公司在住(42户)、佛山市南海区新型公共交通运营管理有限公司(43户)及其他租户。2016年,益禾公司向区财政局缴纳租金及利息收入共2139.27万元,项目投用以来共安排超3000人次入住,切实为企业员工、高层次人才解决了临时住房问题,为南海招商引资重点项目做好了高效配套服务,促进了优质企业和人才聚集。

   (二)天富科技城项目

天富科技城由桂城街道公资办下属公司租赁夏南二社区土地进行建设,占地约80亩,总建筑面积约15万平方米,投资额约2亿元,是桂城首个“工改工”(工业园或厂房不改变土地功能情况下进行改造提升 )项目。利用“三旧改造”政策,将原来产值低,社会效益不好的钢铁市场改造为整齐有序的创新产业园区,利用公有资产为企业在当地壮大发展提供载体平台,吸引先进装备制造业及科创企业进驻,对于桂城发展实体经济有积极的带动作用。

项目首期建设工业式研发大楼(2、3号楼),均为5层高,已于2016年完成并交付使用,每栋建筑面积约2.5万㎡,受到企业广泛关注,目前已成功引入10家涵盖信息技术、生物医药、机器人、精密机械制造、LED、汽车新能源检测等领域的科技型企业进驻装修,2017年3月份即将投产。二期将计划建设创客公寓,楼高8层,其中6层为公寓,2层商业配套,约1.5万㎡,预计可以提供超过200间用房

   (三)联东U谷项目

  联东U谷是落户丹灶大金智地的首个大型综合性产业平台项目,是丹灶镇探索利用社会力量自主开发,实现“引入一个项目、带来一群企业”的重大成果。项目由中国产业园区开发龙头企业北京联东集团投资建设,项目计划总面积500亩,规划建设近80万平方米的产业载体,总投资30亿元。项目一期占地120亩,规划建筑面积12万平方米,共有31栋108套标准厂房物业,其中含4000平方米的综合服务大楼,将建成以企业总部、研发中试、创业办公、标准厂房、定制厂房、配套设施为一体的产业综合体,重点引入和培育电子信息,生物医药、精密机械、能源环保等主导产业,建设集生产制造、研发设计、成果转化和服务功能于一体的高端产业集聚基地。

五、意见建议

经过深入调研,充分收集各镇街、部门的意见建议,调研小组针对房地产调控政策给南海带来影响作出分析,并提出如下意见建议:

(一)综合施策,推动房地产业健康发展

一要分类调控,实现房地产总体平稳前行。近年我区房地产市场存在的主要问题是结构失衡,东部镇街存在局部过热现象、近五年东部区域桂城、大沥、里水的月成交总额占全区月成交总额的70%,呈现“东热西冷”,区域限购之后,西部镇街开始上扬。但是东部过热现象仍然存在。同时,在住宅销售火爆的同时,写字楼、商铺需求疲软,目前商业物业库存仍然较高,呈现“住热商冷”。因此,在总体上要实施分类调控,国土部门潘汝海同志在这方面提出“地产要控、产业要扶、商业要托”的参考意见,即适当控制房地产过热现象,对工业类地产、实业的发展要大力扶持,对商业物业要通过政策引导,减少重复建设,加大招商引资等方式进行托市,逐步去库存。

 二要遵重市场,改限价为限购房资格。南海的限购区域房价每平方已从“2万”走向“3万”,部分热点区域有向“4万”逼近的迹象,但当前控制线却在1万5,与市场实际认同价值相差太大,造成限购区域新建住宅交易基本停滞,市场抵触情绪较大。建议停止执行限价政策,而转向更严格的购房者资格限制、提高购房门槛。比如将在限购区域购买住宅(含二手房)资格提高到需要2年或3年以上的个税或社保证明。同时,同步提高非户籍人员在非限购区域的购房门槛(比如需要半年以上的个税或社保证明)。也可以借鉴其它城市做法,包括提高首付比例、贷款利率,或者购买住房后需要一定年限才可以转让等。通过这些政策,可以有效减少外来购房需求,市场价格也可以得到控制。

 三要区别对待,对人才购房给予政策空间。学习中山、东莞等地的做法,对经人社部门认定的本地发展需要的各类别人才,适用更低的购房条件(比如不需要提供个税和社保证明等),避免因提高非佛山户籍购房门槛带来的人才流失现象,尤其是限购区域的桂城、里水、大沥等镇街,未来产业发展重点方向是资金、人才、技术密集的创新型经济或者高附加值制造业,对高层次人才的需求越来越大,更需要出台相应指导意见。目前,我区已经在土地出让过程中将配建人才公寓纳入出让方案,要积极抓好落实工作。

(二)强化监管,推进房地产领域矛盾预防处置

 随着房地产调控的深入,房地产市场的不当销售行为有所升温,违规方式和手段层出不穷,由此引致的矛盾纠纷也不断增多,部门管理手段有时跟不上市场变化。为此,建议在优化调控政策的同时,强化对房地产市场整治和源头预防,加强部门联动和信息数据交换,打击不当销售行为,规范房地产行业的市场秩序,减少问题楼盘信访总量高发态势,要从规划、土地招拍挂、报建、建设到销售,实行全过程链条式监管,确保楼盘土地性质、土地年限、学区、公共服务设施配套等基本信息公开透明,杜绝出现违规占地、违反规划、虚假宣传、违规预售等当前纠纷多发问题。由于限价政策存在的脱离市场实际的情况,对当前存在的“双合同”现象,建议区别对待,对那些以规避房地产调控为目的,故意把房价拆分为双合同甚至三合同,价格远高于正常报价的,进行严厉打击;另一方面,由于房地产市场精装修已成趋势,建议相关部门按照市场实际制定“双合同”的指导价,严打违法“双合同”、“三合同”,允许正规“双合同”的存在,给市场留出一定的空间。

  (三)改善供给,积极加大住宅土地供应力度

 市场化最基本的特征是供求关系达至平衡。我们的房地产市场实际上并未完全的市场化。原因是地方政府控制了土地供给,间接控制了房地产市场,而1998年住房制度改革之后,居民的住房需求基本上已实现市场化解决。土地供给的不完全市场化与住房市场的基本市场化,存在着失衡,往往造成热点区域的住房需求远大于供给。目前南海东部就存在这样的问题。因为从近几年土地供应情况来看,东部镇街桂城住宅用地供应面积呈逐年减少,目前在售住宅楼盘可售货量很少。详见下表:

 

 

 

近五年各镇街住宅土地出让情况表

镇街

2012

2013

2014

2015

2016

住宅

(公顷)

住宅

(公顷)

住宅

(公顷)

住宅

(公顷)

住宅

(公顷)

西樵

20.34

5.61

9.41

8.00

15.83

九江

6.15

6.84

3.04

0.82

0.03

丹灶

0.05

0.02

3.48

0.07

20.89

狮山

42.73

10.76

25.95

0.05

16.80

大沥

20.73

21.20

33.92

6.75

38.96

里水

3.75

0.00

2.16

11.70

2.89

桂城

72.33

24.89

30.02

12.93

10.15

合计

166.08

69.31

107.99

40.32

105.54

 从上表可以看出,东部桂城、里水住宅用地出让近两年大幅减少,非限购区域如九江等镇,也由于近两年内都没有新住宅用地出让(2015年仅供应商住用地一宗,面积不足半亩;2016年没有供应一宗商住用地),导致市场新建房源供应不足。今年以来,禅城、三水、顺德的土地出让力度很大,顺德今年已拍出多块土地,按照最新公布的全市5月土地供应公告,禅城、三水将分别有3块地出让,而南海至今仅九江有一块住宅用地成功出让。因此,今年以来,除中西部有土地成功拍出以外,南海限购区域还未有土地供应。建议进一步加大全区住宅用地供应力度和规模,提高供地效率,通过合理增加住宅土地供应量,尽快满足市场需求,既可以趁当前房地产热潮,增加土地出让收入,同时也可降低未来房价预期,引导房地产业平稳发展。同时,进一步优化土地招拍挂条件,一是进一步争取提高土地拍卖最高限价,目前南海的最高拍卖地价是15300元每平方米。二是借鉴桂城6月6日顺利拍出地块的经验,增加招拍挂条件。对政府储备土地(即非“三旧”改造用地),加大公建配套设施的配建比例以及配建人才住房面积,在此情况下竞价仍超过最高限制地价的,转为竞自持物业比例及年限,假如仍然超过最高要求的,则以最先承诺者确定最终竞得人,避免再次出现熔断。三是对于“三旧”改造用地,除不要求配建人才住房外,建议也按上述竞价方式进行拍卖。

(四)公资引领,推进全区土地和物业资源整合

    综观国内先进地区,公有资产企业在地区土地资源整合、房地产业发展中都扮演了非常重要的角色,比如珠海的华发股份、广州的越秀地产、深圳的招商地产等,南海的公有资产发展在佛山处在领先地位,近年重点在支持全区基础设施、产业载体建设上发挥了重要作用,建议在促进房地产业的协调发展上面也要进一步发挥公有资产的优势。

  一是强化公有资产在保障房建设运营方面作用。益禾保障房项目建设为金融高新区人才配套发挥了突出作用,取得较好的经济和社会效益,同时公资办属下公司从承担了区级益禾保障房项目的开发建设和运营管理工作以来,在保障房项目开发、分配、租赁、物业及配套设施运营和管理方面积累了成熟的运作模式和经营理念。随着我区全球创客新都市建设的推进,各类人才进驻会不断加快,比如截止2017年3月底,金融高新区共引进项目326个,总投资额超644亿元,吸引金融白领人才达5万人,规划2020年产业人才将达到8至10万,潜在居住需求面积将超100万㎡。在当前房价高涨的背景下,为做好人才居住配套服务,建议进一步发挥公有资产的作用,做好人才保障房的建设运营工作,比如进一步加大公租房的建设力度,并将区级土地出让配建的人才公寓统一交给区公资办管理运营。

    二是发挥公资办作用加强全区土地整备。针对目前的房地产调控,在土地存量不足的情况下,建议由公资办牵头,继续参照金融C区,听音湖片区等的做法,实行区镇联动整理土地,储备更多的土地资源,加大土地供应力度,促进房地产健康发展。      三是利用房地产发展热潮助推公有资产转型发展。公资办属下目前仍有不少制造企业,部分存在经营困难问题,建议利用房地产业发展热潮,加快公有资产经营不善企业的转制,比如对今后公资办属下企业的土地收储出让所得建议留在企业,以支持企业转型升级或者投入新的产业发展;又比如公资办载体较多,部分商业载体闲置,建议能将部分公有物业转换功能,回流资金投入其他实体产业。

    (五)实体为本,加大对制造业发展用地的支持力度

  房地产价格的不断上涨,带动了工业用地成本上涨,一定程度上挤压了实体经济发展空间。必须大力落实好区党代会精神,坚守实体经济。在这方面,区委常委张敬文同志提出了规划引领,城产融合,科学调控,保障供给”的意见,规划部门招思源同志提出“空间重构,公服提质,平衡利益,稳步转型”的意见,主要都是处理好房地产业与工业用地平衡问题,促进房地产业与实体经济的协调发展。建议:一是强化规划引领。合理规划全区工业用地布局,确定工业用地总体规模,严守工业用地红线。目前区国土部门正在制订相关产业用地政策,完善产业项目从招商到土地供应机制,强化供后监管,并提出强性年期出让和先租后让等供地方式,来支持实业的发展,建议加快出台步伐,抓好落实工作。二是推动村级工业园连片改造。建议首先在东部镇街加快探索连片改造村级工业园,在连片改造中,试点实施混合开发,最大限度发挥存量土地空间效能,既加大住宅土地供应,又促进工业园的升级改造。要在大力推进村级工业园改造的同时,加快制定全区产业发展规划,明确村级工业园改造标准,避免出现低水平的改造,并加大对产业发展的扶持力度,加快工业地项目落地,避免从炒房变为炒地。三是调整分配比例。建议在限购区域的东部三镇街探索调整“三旧”改造“改住宅”的资金分配比例,将部分资源转向对村组“工改工”、“工改公”的扶持,适度降低“卖地分红”,逐步转变农村居民“一夜暴富”的观念,间接支持实体经济发展。四是加大对骨干企业工业用地的扶持。设定相应标准(效益、税收、环保等),重点针对目前因增资扩产、上市等需要工业用地的骨干企业,加大支持力度,帮助企业解决发展用地,把优质制造业留在南海。  

(六)服务提质,优化全区公共服务资源配置

 当前南海大部分优质的公共服务资源,特别是教育卫生资源都分布在东部镇街,区域不平衡现象较为突出,这一因素也一定程度上助推了东部房价的上涨,很多中西部区域的居民到东部购房入户,就是为了让小孩上一个好的学校。按照教育部门的意见,教育资源的配置也是对购房行为有很大的影响。因此,加快缩小南海东、西片区在基础设施、城市配套、教育卫生资源方面的差距,避免人口过度集中在东部区域,也是推动全区房价协调发展的有力措施。建议一是加大对中西部教育、卫生资源的扶持,比如建设名医院分院、名中小学校校分校、增加公立学校优质学位、实行优秀教师、医生交流制度等。二是加快完善中西部镇交通基础设施和城市配套,提升宜居水平。三是加强学校配建,尽快解决学位缺口问题。近年来,受购房入户低门槛等因素影响,南海户籍人口快速上升,学位、医疗资源等供给遇到史无前例的压力,譬如桂城今年学位缺口已达1250个,而第一季度购房入户人数还在继续猛增。要严格落实小区小学配建工作,保证教育资源的均衡分布,在土地出让前,要将需配建的教育设施写入规划条件,并明确开发商的建设责任,并在规划审批时严格把关。四是加强区域卫生规划与城乡规划、土地利用总体规划的衔接,参照教育部门的做法,结合拟出让土地所在区域医疗卫生资源的配置情况,在土地出让前,将需配建的医疗卫生服务设施写入规划条件,明确开发商的建设责任并严格落实。

   (七)统筹引导,促进镇街之间的错位互动发展

    1、东部三镇街要强化资源共享、一体发展。

 东部三镇街均与广州接壤,区位优势明显,房地产业的比重相对较大,在当前限购政策之下,由于新房成交基本停滞,土地出让受到限价的影响,东部各镇街在税收和固定资产投资等指标方面会遇到较大压力。

各镇街房地产税收比重情况表


(街道)

2014年

2015年

2016年

项目

总税收(万元)

房地产业税收(万元)

占比

总税收(万元)

房地产业税收(万元)

占比

总税收(万元)

房地产业税收(万元)

占比

桂城

654270

283536

43.33%

825442

384,392

46.57%

752205

338742

45.03%

大沥

404,606

158,857.29

39.26%

401,052

132,943.86

33.15%

498,782

207,129.77

41.53%

里水

404645

149535

36.95%

494080

179636

36.35%

571345

242755

42.49%

狮山

1002850

109781

11%

1161994

135585

12%

1413676

183579

12.99%

九江

111146

16018

14.41%

114176

18228

15.96%

113988

18920

16.60%

西樵

208754

31522

15.10%

234001

29812

12.74%

254636

43094

16.92%

丹灶

60398

27578

46%

65817

25830

39%

68351

27314

40%

从上表来看,东部几个镇街房地产税收占比较高,最高的桂城比重超过45%。为加强房地产调控背景下东部各镇街的发展动力,建议:一是加快推动沥桂里一体化发展,围绕灯湖中轴线深化城市、产业规划,加强在房地产业、都市型产业、现代服务业发展上的协作,把握好房地产和其它产业的比例,实施资源共享、平台共建,促进产城人文融合发展。二是大力建设面向未来的基础设施。建议着力改善东部几大镇街的交通状况,特别是对接广州的交通,大力加快新交通试验段、二号线、三号线等重点基础设施建设进程,完善轨道交通网络同时,强化投资拉动,补上房地产限购的投资缺口。三是加大人才住房保障。由于房价高涨,人才购房成本高企,不利于人才引进,东部三镇街尤其要加大人才保障房的建设力度,降低申请条件,减少人才居住成本,各类产业发展才有基础。  

    2、中部狮山镇要制造优先、盘活土地。中部是南海制造业高地,制造业比重占全区的一半以上。由于属非限购区域,受调控政策影响,很多购买力进入狮山,加上佛山西站即将开通,狮山近期以来房地价上涨趋势十分明显,长远来看潜力很大。由于狮山是先进制造业集中地,产业工人众多,需要高度关注快速上涨的土地成本对制造业发展的影响。建议加大力度研究解决重点骨干企业、创新创业人才的居住保障问题,坚持以制造业为核心,以吸引人才集聚为导向,对存量国有土地进行合理规划、充分盘活土地资源。同时,也要充分发挥佛山西站枢纽城、南国桃园等资源优势,加快新型城镇化建设,打造产城人融合的佛山副中心。

 3、西部三镇街要拓展空间、完善配套。西部三镇是当前调控政策的受益区域,促进了各类资源的加速进入,由于承担了全区的生态保育功能,生态环境较好,同时房地产业所占的比重相对较低,西部三镇发展空间仍较充足。如何实现长远可持续发展,西樵镇党委书记黄颂华提出了“环境文旅,产城共融,前瞻掌控,稳步均衡”的意见,进一步推动西部片区产业、城市、环境的良性互动发展,实现产城人文融合在当前调控背景下,建议:一是要拓展空间。抓住机遇,强化土地规划,通过区镇合力,增加土地收储,保障先进制造业的发展空间,特别是强化未来西部轨道交通等重点交通基础设施核心区域的土地收储。二是承接产业转移。在东部房地产价格高涨的背景下,一些制造业由于成本原因而外迁,建议西部镇街抓住机遇,积极做好承接,把一些优质制造业项目留在南海。三是要完善配套。由于西部在教育卫生、城市公共服务方面的配套相对落后,要注意解决好房地产业快速发展带来的公共服务需求问题。区应加大西部片区的路网、轨道交通、学校等基础设施建设,有效平衡地域间房地产市场与社会经济发展。

    从当前形势来看,国家采取房地产限制性措施是快速稳定市场的应对之策,属于过渡性办法,未来肯定会加快出台房地产调控的长效机制,比如房地产税等,在长效机制没有出台之前,这些过渡性的短期措施会维持下去,因此,我们不能抱侥幸心理、盲目乐观,必须从长远着手,充分发挥南海区位优势、产业基础优势,坚持实体经济,全面优化城市环境,促进房地产协调健康发展,增强地区综合竞争力,全力打造品牌南海,建设宜居宜业宜创新的现代化国际化大都市。


附件1

近五年全区和各镇街房地产市场发展情况

一、全区房地产销售情况

过去五年我区商品房总体上呈现量价齐升趋势。受佛山限购政策影响,2012年销量有所下降;2013年,政策调整后,楼市步入快车道;2015年,南海楼市迎来高峰期;2016年,南海楼

市继续呈现稳量升态势。2017年1至3月,南海区商品房销售面积共164.47万平方米,同比下降6.41%;销售套数20393套,同比上升3.73%;销售金额178.58亿元,同比增长3.51%;销售均价10857.81元/平方米,同比上升10.59%。据2017年第一季度预售数据显示,今年第一季度南海区域新批预售总量为88.82万平方米,其中住宅部分为58.58万平方米;销售方面,总销售面积为179.34万平方米,住宅部分为120.24万平方米。销售远大于预售,市场库存量继续大幅减少,

    市场上一手可售房源相当少,房价实际上涨速度较快。

表一:南海区近五年商品房销售情况

年份

商品房

商品住宅

非商品住宅

面积(万㎡)

均价(元/㎡)

面积(万㎡)

均价(元/㎡)

面积(万㎡)

均价(元/㎡)

2012年

242.52

8944.75

193.41

8923.97

49.11

9026.58

2013年

326.93

9709.97

263.22

9541.29

63.71

10406.87

2014年

445.85

9938.80

371.06

10100.67

74.79

9135.69

2015年

730.45

9609.89

658.08

9705.24

72.37

8742.86

2016年

931.15

10863.40

745.22

11367.00

185.93

8844.94

 

 图一:近五年南海区商品房销售面积及均价变化图

 

    二、各镇街商品房销售情况及分析

    2012年至2016年各镇街商品房销售情况,七镇街均处于量价齐升趋势。销售面积上,东中部区域的镇街增幅较快。特别是2013年政策调整后,桂城销量翻倍增长;2014年,里水、狮山紧跟,销量翻倍增长。房价方面,近五年数据显示,桂城均价控制在12000至13000区间;大沥有三年在10000左右;里水呈现稳步上升趋势,去年均价升至13000,追平桂城;狮山房价持续在6000至8000区域浮动;西部三镇均价浮动不大,在5000至7000范围内。

表二:桂城近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

桂城

2012

64.93

7,013

788,037.04

12136.35

2013

111.43

13,430

1,398,928.23

12554.04

2014

170.93

20,622

2,097,296.42

12270.24

2015

221.32

25,860

2,718,854.19

12284.61

2016

241.23

35,525

3,337,112.20

13833.78

表三:大沥近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  

  

2012

48.27

7,367

502,545.05

10410.52

2013

49.37

8,324

477,484.75

9671.91

2014

80.06

9,548

817,220.31

10207.21

2015

112.73

12,501

1,075,586.05

9540.92

2016

145.75

16,960

1,790,383.54

12283.76

表四:里水近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  

  

2012

57.79

5,363

603,094.16

10435.95

2013

49.49

4,814

486,738.38

9834.76

2014

108.67

10,594

1,211,586.32

11149.12

2015

146.61

14,178

1,630,788.70

11122.98

2016

146.50

15,895

1,964,803.68

13411.53

 

表五:狮山近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  

  

2012

55.22

7336

353272.59

6397.55

2013

66.78

8216

505542.3

7570.27

2014

102.07

13056

683736.6

6698.70

2015

133.11

15014

905968.82

6806.17

2016

241.01

28117

1944777.83

8069.28

表六:丹灶近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  

  

2012

22.35

2,281

115,017.12

5147.04

2013

29.35

3,727

155,978.97

5313.79

2014

27.08

3,080

157,535.72

5818.19

2015

29.60

3,329

158,047.37

5340.01

2016

56.36

5,810

370,905.03

6581.04

表七:西樵近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  西

  

2012

19.73

3,052

119,902.32

6078.44

2013

27.52

3,264

197,791.47

7186.79

2014

17.55

2,313

110,547.73

6300.37

2015

41.33

4,661

282,570.96

6836.97

2016

84.49

8,197

638,877.59

7561.78

 

 

表八:九江近五年商品房销售情况

 

年份

面积(平方米)

套数(套)

销售金额(万元)

均价(元/平方米)

  

  

2012

2.58

551

15,117.19

5856.37

2013

5.64

978

34,964.90

6204.69

2014

8.21

1,015

51,431.85

6263.93

2015

17.93

1,998

93,408.51

5209.75

2016

22.12

2,747

125,526.51

5673.53


附件2

佛山周边城市调控政策对比表

城市

限购政策要点

深圳

连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭,限购1套住房(含二手房)。

东莞

非户籍购房者购买首套房(含二手房)需提供1年的社保或个税证明,本科以上学历或初级以上职称只需半年。4月11日起购房满2年后方可上市交易。

珠海

全市限购,非户籍人员购房(含二手房)需5年以上社保或个税证明。取得不动产证3年以后才能交易。高层次人才经人社部门认定可以不用提供证明。

惠州

新购买商品住房(含新建和二手房)须取得不动产权证满3年方可转让。

广州

非户籍居民家庭能提供前5年个税或社保证明的,在本市限购1套住房(含二手房)。新购房2年后才能交易。

中山

全市范围限购,非户籍居民家庭能提供半年以上个税或社保证明的,允许购买1套新建商品住房。经人社部门认定的高层次人才不需证明。

佛山

非本市户籍居民家庭在限购区域购买新建住房,需提供前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,二手房无限制6月1日之后,佛山进一步对限购区域的二手房进行限购。


附件3

镇街

2016年房地产税收额

占总收入比

大沥

国 税

40400万元

30.00%

地 税

164847万元

52.31%

桂城

国 税

115000万元

8.23%

地 税

338742万元

45.03%

里水

国 税

50847万元

19.82%

地 税

179000万元

55.60%

狮山

国 税

60127万元

6%

地 税

123452万元

30.06%

九江

国 税

3523万元

4.60%

地 税

7551万元

21.26%

丹灶

国 税

11400万元

10.77%

地 税

27314万元

39.96

西樵

国 税

12030万元

7.51%

地 税

31064万元

32.89%

镇街房地产税收占比表

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