南海各镇街目前有村级工业园685个，历届区委区政府都非常重视村级工业园的改造升级。如桂城的瀚天科技城作为全国“三旧”改造的试点，得到各级的领导的高度赞许。2017年，南海区级工业园的升级更是上了一个新台阶。14个村级工业园完成了环保、安全综合整治的新达标。全区共33个村级工业园改造提升试点项目，面积达到5457亩。
2018年,全区准备再就个别村级工业园进行改造。但从改造的内容来看，更多的是解决基础性的历史遗留问题，如环保、安全等问题。南海作为本地甚至是全省的制造业中心，随着城市化的推进，用于产业土地越来越少，土地指标的紧缺是不争的事实，全区剩余的工业用地32.5万亩，占现状建设用地的40%。而全区村级工业园的占地面积却达到14.2万亩，占南海区现状用地面积的17.34%.，平均容积率仅为0.49，简陋的铁皮厂房超过2000万平方米。这部分土地的盘活和有效管理，不但可以提升南海的营商环境，势必会对为全区产业的升级起到积极的推动作用。而南海村级工业园的升级改造，不单单是停留在建筑美，绿化靓的层面，更应该实现政府、村集体、投资商、运营商、运营从业人员以及企业的多方共赢。
地方政府在宏观的层面已经做了详细的规划和部署，但要做到改造到位，对地方产业的发展起到积极的推动作用，微观问题的发现与解决，软环境的建设也是必不可少的。
一、现有村级工业园改造过程中存在的主要问题
（一）村集体对村级工业园改造提升动力不足。在土地日益
紧缺的情况下，村集体对土地收益值期望高，对于周期回收长，资金收益率低的工业园升级改造兴趣点不大。
区里对工业园的专项整治、系列执法行动早已经常态化。主要目的是通过“三查九严管”的高频次环保突击检查，倒逼企业的提升转型，促进工业园“环保”升级。治理的层面还局限于环保提升这类初级的硬件改造，园区运营方在中间只能充当着传声筒的角色，无法有效地衔接政府部门下达的任务。职能部门与个别园区在检查与被检查的活动中，形成了像“猫捉老鼠游戏”的关系。长期依赖环保等部门的突击检查，园区自身没有提升动力。
（二）运营商参与村级工业园改造力度不足。由于村级工业园升级改造是一项大工程，具有资金投入大、投资回报周期场等特点，导致大部分投资运营商不愿意冒着资金链紧张的风险参与改造。
（三）产业载体结构、模式和盈利单一。在南海，各类产业园区、孵化器、众创空间等各类大小载体约有40余家，大家经营结构趋同，商业模式不健全、盈利模式单一，创新不足。往往重资产、轻服务，重建设、轻培育。一些新近转向创业孵化的房地产企业，尚未把握创业孵化的本质，追求原有房地产模式，以高收益、快流转为出发点，借助于产业载体盈利的模式尚未有成熟的经验。
（四）产业载体缺乏有效的激励机制。公有性质的载体经营团队难以在经营中得到恰当的激励，民营性质的载体老板和运营团队之间，也没有发展利益共享的机制。产业载体与入驻企业之间因为没有“互利”机制，大多处于弱关系，无法充分发挥产业载体作为政府、合作商、银行的桥梁关系，良性的载体运行机制尚未形成。
（五）产业园区缺乏综合能力强的专业人员。产业园区是一种特殊的经济社会组织，做园区管理，涉及的领域、事情、人，相当复杂。不同的企业、不同的行业所需要的知识储备各不相同，产业园区管理人员在服务企业的过程中应基本具备一个企业生产经营过程中所需要涉及的知识，如熟悉政策、财务、法律、人力资源、企业行业管理知识。目前产业园区的从业人员暂不具备多行业知识输出能力。
以上这些微观因素都会作为硬件改造后，无法提升工业园管理和服务的硬伤，极易导致改造后面子好了，里子依旧，无法形成可持续的良性发展。
二、针对以上的问题，建议政府、园区协同一致，从以下几方面着手，全面布局，探索一条可持续发展的园区改造和发展的模式；
（一）政府充分让利，发挥利益相关主体的能动性。
村集体及村民层面，村级工业园的升级改造短期内可能影响村民生活质量和经济收入，影响村集体参与改造的积极性，同时，强力推进改造有可能导致不理解项目本质的村民上访，影响项目的进度。因此，在村集体层面，政策上因体现让利于民的原则，确保村集体、村民的利益得到保障。投资商层面，设立《产业载体风险补偿基金》，对投资商在土地整理、资金运转、物业开发、固定资产投资等方面设立补偿机制，在日后的资本运作、金融租赁等方面按比例进行补贴。运营管理方层面，设立《村级工业园运营管理扶持政策》，对符合南海区的产业发展导向的园区或者团队、引入企业、举办活动、服务企业、管理团队人才晋升等方面按进行奖励或者补贴。借助于区大数据局，建立园区数据库，根据不同的梯队进行评比，奖优罚劣。通过引导基金的设立，对积极参与改造和提升的园区，通过专项引导基金的方式给予奖励。对于主动配合的入园企业给予租金补贴等。具体可参照各个职能局不同的租金补贴办法。同时积极引导有志于园区开发和管理的团队积极参与这项工作。
（二）实施产业资本战略，探索所有权与经营权相分离的运营管理模式。
资金问题是园区开发绕不开的问题，也经常会成为园区开发的难题。园区开发具有资金需求量大、投资回报期长的特点，从土地开发、物业开发到产业孵化、产业扶持，园区开发的全过程都离不开资金的推动。当前，南海的民间资本实力雄厚，可作为推动新一轮园区经济快速发展的强大支撑，以较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业，从而形成了资本运作-园区开发-产业集聚之间的良性循环，使资本运作成为园区开发的撬动杠杆。同时为加大公有资产的投资力度，对于公有属性的村级工业园项目可采取所有权与经营权分离等形式，激发孵化器经营团队的积极性，提高创业孵化绩效。
（三）设立特色鲜明、有竞争力的产业载体。
一是针对南海的特色产业，聚焦某个技术领域或者产业，通过龙头带领的方式设立细分领域的产业载体项目，如此既可以吸引同行业中的新创企业加入自己的阵营，通过技术转移、团队移植、企业并购的方式外龙头企业提供新的增长点，又可以扶持龙头企业的内部员工创业，实现大众创业。如智能交通产业载体、跨境电商产业载体等。二是，通过吸引大企业入局、强强联合的方式实现布局产业载体领域，并且布局较以往更为广泛，如碧桂园携手美的的佛山库卡机器人小镇，阳光城收购顺德力合智德科技园。
（四） 统筹布局，多头并举，建立网格化的服务和培训体系。
1.有计划地组织培训，由于前期处于散乱发展的状态，
各园区可能参与培训的积极性不高，前期可以借鉴各级孵化器的政策，对参与培训的园区及个人给予相应的奖励。以园区的管理团队为突破口，开展管理者的中高端园区管理规范的培训。
2.盘活区内职业教育的资源，可以通过统一采购的方式，
根据区内的职业学校的专业设置，对口地开展园区员工的技能培训，除提升员工的技能之外，也提升员工对园区的归属感。 同时拓展我区职业教育的发展的渠道。实现校内校外一体化培训。
（五）统筹设立全生命周期的企业服务体系。
各产业载体应突出各自所长，围绕本地产业方向，构建辐射海内外的科技创新服务体系。形成国际资源、科技产业、投资并购、科技金融、专业服务等功能板块。
可以考虑结对子的方式，派驻部分的管理完善的园区（如天安）定期辅导可提升改造的园区。如成立“村级产业园改造创新联盟“。吸引一批有志向和情怀的大学毕业生参与产业园的建设与运营。可以有效地对接政府的各项规定，从过往村委”重租轻管“的模式逐步向精细化管理过度。让入驻的企业享受到与其他正规园区同等的待遇和服务。通过入园企业倒逼工业园自身的改造与提升。
（六）建试点、树样本。
区内各个镇街的突出产业和经济发展的程度不同，为使参与改造的园区感觉到“够得着，做得到”。可采取“一镇一示范园“的方法，区镇公资企业作为排头兵和旗手，参与建设与运营。先着力打造一批规模较大，产业相对集聚，技术相对高端、环境整洁的村级特殊产业示范园。其他园区对标建设和运营，逐步形成星星之火的燎原之势。条件成熟的情况下，自己培育或者引入园区运营商，避免碎片换运营或简单堆砌，为真正的产业升级转型做好铺垫。
