积极贯彻十八届三中全会精神推动我市集体建设用地抵押融资和流转的建议

中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，与上一届三中全会相比，其中一个大亮点是删除了“逐步建立城乡统一的建设用地市场”中的“逐步”二字，也就是说中央政府已经把农村集体建设用地抵押融资和流转真正提到日程上来。

    然而，集体建设用地能否被银行接受为合法、有效的担保方式，是集体建设用地能否真正流转和市场化的主要标志，集体建设用地被银行接受了也就是被市场接受了。因此，可以说政府集体建设用地抵押融资和流转是同一个问题的两个方面。推动集体建设用地抵押融资和流转的重大意义主要表现在：对政府，有利于推动征地制度改革，实现经营性集体建设用地与国有土地“同地、同价、同权、同场交易”，有利于形成统一、开放、竞争、有序的统筹城乡建设用地市场体系；对农民，盘活存量土地，有效维护了土地所有者权益，使得集体建设用地也就享有了与国有土地等同的抵押权，盘活了存量建设用地，农民可以持续享有土地升值带来的巨大收益；对企业，大大增加了中小企业的抵押担保资产，解开了因农村房屋所有权与土地使用权在抵押权上错位而形成的制约中小企业贷款的死结，有效地缓解了乡镇小企业融资难题，为企业技术升级提供了资金保障；对社会，有利于拓宽部分集体建设用地上盖低端物业升级改造的融资渠道，有效地解决“三旧改造”的资金缺口问题，顺利推进佛山的产业升级和环境再造。

促进集体建设用地抵押融资和流转方面的几点建议：

    一、促进相关法律法规及其操作细则的完善和修订，为集体建设用地融资和流转提供法律支撑

    佛山应该充分发挥顺德、南海集体建设用地流转试点的作用，及时归纳总结目前集体建设用地融资和流转中存在共性问题，反馈至省级和中央政府，为其修订和完善相关法规和操作细则作参考。另外，从试点功能角度出发，建议尽快制定佛山市的《农村集体建设用地管理办法》及其操作细则，对经营性农村集体建设用地抵押融资和流转做出明确规定，从而达到增强中小企业利用集体建设用地抵押贷款的合法性，为银行业金融机构消除顾虑，为中小企业松绑解困，为农民提供稳定的预期收益。

    二、建立村民代表选举及备案登记制度，公开查询渠道

    进一步规范村民代表范围的划定标准、村民代表选举办法和村民代表人员登记和查询制度，确保村民代表具有广泛的代表性和权威性。政府公开村民代表的查询渠道，金融机构可以通过政府有关部门查询和确认当选的村民代表，便于进一步完善办理集体建设用地使用权抵押手续。

    三、规范土地抵押融资和流转的收益分配，树立农民信心

    集体建设用地使用权收益分配牵涉农民的切身利益，必须正确处理好政府、集体土地所有者、使用者的三者利益关系，其收益分配必须以土地所有者为根本，以壮大农村集体经济、增加农民收入、提高农村社会保障水平为出发点，强化集体建设用地使用权收益的使用、管理及监督体制，切实保障农民利益，确保农民成为土地抵押融资和流转收益的主要获得者，这样农民对农村集体建设用地抵押融资和流转才有积极性。此外，政府也应加强对农民进行相关政策的宣传，让农民充分意识到实现集体建设用地的抵押融资和流转给自身带来的经济效益，以及政府保障农民利益的决心。

四、建立和完善配套制度，规范有序推进融资和流转

    政府及相关部门应建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，集体建设用地基准地价和最低价保护制度以及土地价格评估备案制度，搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作制度。对金融系统，人民银行和银监部门应联合出台《农村经营性集体建设用地使用权抵押贷款管理办法》，明确经营性集体建设用地使用权抵押的申请、审批、登记、发证、注销等流程，明确抵押人和抵押权人的权利和义务。对司法系统，法院应根据政府出台的农村经营性集体建设用地使用权抵押贷款管理办法及操作办法制订相关的审判和执行指引，确保抵押权优先受偿权的实现，加强金融系统的信心。

    五、加大各部门协调配合力度，共同营造良好的融资和流转环境

集体建设用地使用权抵押融资和流转工作是土地管理工作的新生事物，是一项改革和创新，涉及到国土资源、建设、规划、劳动和社会保障、物价、金融、农业、财政、审计、民政、司法等多个部门，因此，建议政府各部门加强沟通、配合、协调，确保此项工作健康有序开展。

国土资源部门要加快农村集体建设用地基准地价和出让最低价的制定工作及其抵押登记、交易平台的建立工作；财政部门要加快制定出台集体土地流转收益管理办法；社会保障部门要尽快完善农民社会保障体系建设；农业部门要加强对集体土地收益的监管；其他相关部门要主动配合做好相关工作，积极推进集体建设用地抵押融资和流转工作健康发

展。

    六、着重解决抵押登记的关键问题，增强银行抵押权利保障性

    总结目前集体建设用地抵押登记存在的共性问题，办理合法、有效的抵押登记手续，国土部门应抓住关键，重点解决以下问题：第一，详细列明可合法办理抵押登记手续的集体土地范围及上盖物范围；第二，采取措施解决因租用集体建设用地上盖厂房，土地证和房产证权属不一致，导致不能合法办理抵押登记的问题；第三，明确集体建设使用地抵押登记机关，并保障抵押登记信息查询的顺畅，做到统一登记，统一查询；第四，明确集体建设用地的基准地价，作为金融机构对抵押物价值评估及贷款风险管理的参考依据。

    七、针对早期不规范的现象，理顺关系

    加快对全区的集体建设用地现状进行排查清理，在各镇区成立专门的协查小组，解决历史遗留问题，理顺集体建设用地及上盖建筑物的权属关系，协助中小企业办理集体建设用地的确权和登记工作。

    八、选择农商银行作为集体建设用地抵押融资的试点金融机构

    南海农商银行是中国最早的商业银行之一，具有六十多年悠久历史，与其他商业银行不同，农商银行是本区唯一一家具有独立法人资格的商业银行，侧重本地化经营，本地政府为大股东，网点最多且多设在农村，与农村、农民和村镇中的小微企业接触最为紧密，从感情上和经济上都与农村有着千丝万缕的联系。因此，选择农商银行作为集体建设用地抵押融资试点有利于各级政府的沟通和协调，有利于各方面的利益分配，有利于融资供求信息的有效传递，也有利于总结试点工作的经验和教训。